POURQUOI UNE SCI ?

Faire le choix de créer une SCI est propre à chaque situation et peut répondre à des objectifs variés. Il est donc dans la plupart des cas nécessaire d’être accompagné par un professionnel du secteur de l’immobilier et de la comptabilité pour ne rien laisser au hasard et pérenniser la société.
Idée reçue n°1 : Créer une SCI pour réduire son impôt sur les loyers. Et si on repartait de zéro et qu’on effaçait cette croyance populaire ?
Dans l’esprit de beaucoup de personnes, créer une SCI ne serait ni plus ni moins qu’un montage administratif et fiscal pour payer moins d’impôts sur les loyers mais c’est faux.

LES 2 PRINCIPAUX OBJECTIFS D’UNE SCI :

Acheter en association avec une ou plusieurs personnes

(dans le cas d’un achat en couple, lorsqu’on n’est ni marié, ni pacsé).

Il s’agira de prévoir dans les statuts de la société les droits et devoirs de chaque associé, intégrer tous les cas envisageables de telle sorte qu’au moindre problème (séparation, dispute, décès etc.) ces mêmes statuts dictent la marche à suivre. Sans rédaction précise des statuts, c’est le code civil qui prendra les décisions à la place des associés.

Faciliter la succession

Pouvoir léguer ses biens à ses héritiers sans faire face aux droits de donation et transmettre son patrimoine immobilier en toute sérénité.
L’un des principaux attraits d’un SCI réside dans le fait que le dirigeant ne possède pas directement le bien mais possède des parts de société. Il est en effet plus simple de transmettre progressivement les parts de la société que l’immeuble d’un seul tenant. Chaque donateur dispose d’un abattement de 100 000 € qui se renouvelle tous les 15 ans pour  transmettre à son enfant des biens sans que celui-ci n’ait à s’acquitter de droits de donations. Au-delà de ces 100 000 euros, les droits de succession peuvent atteindre jusqu’à 60% du bien.

2 SOLUTIONS CONCRÈTES POUR FACILITER UNE SUCCESSION

Donation de titres

Avec une SCI d’une valeur de 200 000 € un parent peut faire :

1. Une donation de 100 000 € de titres
2. 15 ans plus tard refaire une donation 100 000 €.

Démembrement des parts

Le donateur peut choisir de transmettre la nue-propriété des titres (il en garde l’usufruit et continue de percevoir les loyers). Cette méthode a pour objectif de diminuer les droits de mutations.

Exemple : SCI valeur 250 000 €
En fonction de l’âge, un pourcentage de valeur de nue-propriété sera appliqué : barème usufruit Art.669 du code général des impôts.
Si 45 ans : Valeur usufruit 60% / Valeur nue-propriété 40%. Ainsi, les droits de mutation porteront sur la somme de 100 000 € soit 250 000 x 40%.

Au décès du donateur (l’usufruitier), le nu-propriétaire (héritier) récupère l’ensemble des titres sans droit de mutation. 

Aller plus loin ? 

IMPÔT SUR LE REVENU – IR

Le choix du régime fiscal, une première étape primordiale
Il existe deux régimes fiscaux pour les Sociétés Civiles Immobilières, l’IR (impôt sur le revenu) et l’IS (impôt sur les sociétés).
Mais lequel choisir ?

LES RÈGLES D’OR DU RÉGIME À L’IR :

La première condition pour une SCI à l’IR est de ne pas posséder de location meublée.

• La loi impose une limite de 10 % pour la location meublée, si elle est franchie, la SCI passera automatiquement sous le régime de l’IS.
• L’IR peut se transformer en IS à tout moment, l’inverse est impossible.
• La SCI à l’IR est une société transparente, son résultat est soumis comme l’impôt sur le revenu, à la TMI (Tranche Marginale d’Imposition) à 14, 30, 41 ou 45 %, et aux prélèvements sociaux CSG et CRDS à 17,20%.
• Certains frais peuvent être déduits pour réduire le bénéfice de la société et donc les impôts (similaires aux revenus fonciers reçu en tant que particulier) : intérêts d’emprunt, assurances, gestion locative, taxe foncière, d’habitation, entretien du bien, garantie de loyer impayé etc.
• A la revente, une exonération totale de la plus-value est appliquée au bout de 22 ans pour la TMI et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
• L’apport d’un bien au sein de la SCI (apport en nature) est facilité, pour un bien avec un passif (crédit en cours) 5% de droit de mutation seront imposés sur la partie du passif.

Cas concret

Achat d’un bien : 100 000 € / Vente : 150 000 €
La plus-value est donc de 50 000 €

Abattements pour la durée de détention qui s’applique dès la 6ème année. De la 6ème à la 15ème année : 6% par an soit 60% d’abattement.

Dans l’exemple la base d’imposition sera donc de 20 000 €.
Avantage SCI à l’IR : si travaux importants le déficit foncier pourra être imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 € / an.

Loyers : 12 000 €
Charges diverses : 4000 € (Taxe foncière, charges
copropriétaires…)
Travaux (rénovation) : 25 000 €
Résultat net : – 17 000 €

17 000 € viennent en déduction des salaires ou
pensions (10 700 €) Un reliquat pourra s’imputer sur revenus fonciers futurs dès les 6 années suivantes.

IMPÔT SUR LES SOCIÉTÉS – IS

Le choix du régime fiscal, une première étape primordiale
Il existe deux régimes fiscaux pour les Sociétés Civiles Immobilières, l’IR (impôt sur le revenu) et l’IS (impôt sur les sociétés).
Mais lequel choisir ?

LES RÈGLES D’OR DU RÉGIME À L’IS :

• A la différence de l’IR, la SCI à l’IS peut être propriétaire de biens meublées pour les habitations mais également de locaux professionnels.
• C’est comme son nom l’indique une société commerciale soumise à l’impôt sur les sociétés au taux de 15% jusqu’à 38 120 € de bénéfice et 28 % au-delà.
• Avec un résultat le plus souvent déficitaire, il n’y a aucune imposition.
• Les mêmes frais que pour la SCI à l’IR peuvent être déduits en complément de l’amortissement du bien. Comme une machine, le bien est censé se déprécier avec le temps, perdre de sa valeur. Le propriétaire amortit donc le bien au fur et à mesure jusqu’à atteindre une valeur comptable fictive égale à 0.
• La durée de l’amortissement varie de 25 à 30 ans selon les biens immobiliers, c’est à l’expert-comptable de calculer la durée réelle de l’amortissement du bien.

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